Toujours peu transformés en logements, les bureaux vides s'accumulent en Ile-de-France

Les bureaux vides et obsolètes s'accumulent en Ile-de-France, où des incitations fiscales et une simplification réglementaire pourraient accélérer leur transformation en logements, constate l'Observatoire régional de l'immobilier d'entreprise en Ile-de-France (ORIE) dans un rapport publié mercredi.

La région Ile-de-France abrite un immense parc de bureaux de 52,8 millions de m2 dont 3,3 millions étaient vacants au 2e trimestre, soit 15% de surfaces inoccupées supplémentaires en deux ans, observe l'ORIE.

Parmi ces surfaces disponibles, les locaux vacants depuis plus de quatre ans le sont très probablement parce qu'ils sont devenus inadaptés au marché, estiment les professionnels.

Or ces surfaces de bureaux obsolètes ont, elles, bondi de 46% depuis 2012, pour représenter aujourd'hui environ 740.000 m2, soit 22% des surfaces de bureaux de seconde main vides.

Il existe donc «un volume non négligeable» de locaux «définitivement inadaptés à un usage de bureaux», estime l'ORIE, dans son 2e rapport sur le sujet.

Ce mouvement est inéluctable et devrait se poursuivre: ces dernières années, de plus en plus d'entreprises rationalisent leur patrimoine immobilier et regroupent leurs effectifs dans des locaux neufs à coût maîtrisé, conformes aux standards environnementaux, de mode de travail et d'organisation, note l'ORIE.

Or malgré des incitations récentes, les investisseurs institutionnels «demeurent peu enclins» à transformer des bureaux en logements, car ils peinent à boucler des montages financiers rémunérateurs, et aussi «du fait de contraintes fiscales et juridiques propres au secteur résidentiel».

- Lever les verrous -

Ainsi les particuliers propriétaires d'immeubles et les bailleurs sociaux sont encore à l'origine de l'immense majorité de ces opérations, qui à 93% restent d'une taille limitée, égale ou inférieure à 500 m2.

Ainsi, 230.785 m2 de bureaux ont fait l'objet d'une «autorisation de changement de destination» entre 2011 et 2013 à Paris, dont 45% en habitation, 16% en hôtels, 15% en commerces notamment.

Selon l'ORIE, des incitations sont nécessaires pour «lever les verrous économiques» sur ces opérations.

L'observatoire préconise ainsi d'adapter l'obligation de construire des logements locatifs sociaux, pour la remplacer pendant 5 à 6 ans, par une obligation de construire des logements locatifs intermédiaires (aux loyers à mi-chemin entre ceux des logements HLM et ceux du privé).

«A Paris, dès lors que vous dépassez 800 m2 de surface de plancher, vous êtes amené à créer 25% de logement social», explique Olivier Haye, directeur de la maîtrise d'ouvrage au sein de la société foncière Gecina, qui s'est lancée dans la transformation de bureaux en résidences étudiantes.

En raison de la cherté du foncier, l'équilibre financier de ces opérations est alors hors de portée, d'autant qu'à Paris une transformation lourde revient à entre 2.000 et 2.500 euros le m2, un coût égal ou supérieur à celui d'une construction neuve, a calculé l'ORIE.

Appliquer un taux de TVA réduit à 10% à l'intégralité de ces opérations de transformation, dès lors qu'elles réservent 25% de leurs surfaces à la création de logements locatifs intermédiaires ou sociaux, les rendrait viables économiquement.

Aussi, «étendre les dispositifs dont bénéficient les logements intermédiaires» à ces opérations et pouvoir au moins «conserver le gabarit» - hauteur de l'immeuble, proximité avec les immeubles voisins - des constructions, voire «autoriser au cas par cas des dépassements», débloquerait certains projets.

En outre, «instaurer une bourse de la +commercialité+, pour rendre plus transparent le marché» des droits à construire, fluidifierait ce dernier, estime l'ORIE.

«Losque vous transformez du bureau en logement, vous créez un droit à faire l'inverse ailleurs: sauf que ce droit est limité à l'arrondissement dans lequel vous opérez», explique M. Haye.

«Comme on opère dans des arrondissements où l'immobilier de bureaux recule, personne ne veut nous l'acheter: si l'on pouvait le revendre dans un autre arrondissement, cela nous aiderait dans l'équation financière», ajoute-t-il.