Paris : l’encadrement des loyers a bénéficié à 15% des locations

Trois mois après l’entrée en vigueur de l’encadrement des loyers à Paris, les professionnels de la gestion locative commencent à faire leurs comptes. Ceux regroupés dans l’association Plurience (qui représente 40 % du secteur au niveau national, dont Nexity, Foncia ou encore Oralia) ont loué 1.900 logements dans la Capitale entre août et fin octobre. « Sur 15% de ces nouveaux baux, soit 287 locations, l’encadrement a fait baisser le loyer par rapport à celui payé par le précédent locataire, indique aux « Echos » Henri Deligné, délégué général de Plurience. Ce taux va probablement monter à 20%, ces chiffres vont probablement évoluer au fur et à mesure que l’encadrement entrera en rythme de croisière. ». Quant à la perte moyenne de loyer pour les logements rabotés, « elle est de l’ordre de 80 à 110 euros par mois, à comparer à un loyer moyen à Paris de l’ordre de 900 euros », précise t-il en s’insurgeant contre les 146 euros de dépassement moyen avancé il y a quelques jours par l’association de consommateurs CLCV, sur la base de l’étude de 650 annonces immobilières ( « Les Echos » du 4 novembre). « Ce sont des annonces, pas les baux signés  !» souligne t-il. Toutefois, les remontées chiffrées de Plurience proviennent des locations faites par ses membres, or la CLCV elle-même le notait, ce sont surtout les particuliers louant en direct qui dépassent les plafonds, ce qui pourrait contribuer à expliquer l’écart.

Montée des compléments de loyer

Face au rabot imposé par la loi aux loyers dépassant le plafond autorisé, « les réactions des propriétaires sont fatalistes pour ceux dont le loyer est raboté de moins de 50 euros, observe Henri Deligné. Les autres demandent la mise en place d’un complément de loyer ». 7 % des 1.900 logements se sont ainsi re-loués à un loyer qui dépassait le plafond de l’encadrement, en faisant jouer le complément de loyer prévu par la loi pour refléter diverses qualités de l’appartement (terrasse etc). Mais ceci n’a généralement pas permis de revenir au niveau du précédent loyer. « Dans le septième arrondissement parisien, quand l’encadrement fait passer à 28 euros le m2 le loyer d’un bien qui se louait auparavant 41 euros le m2, aucun complément ne peut compenser un tel écart », remarque François Davy, directeur général de Foncia.

Des retraits de biens sont constatés, correspondant à 1% des biens dont les loyers baissent. « Il s’agit de retraits supplémentaires, depuis trois mois, par rapport au taux normal de 1 % à 1,5 % que nous connaissons habituellement sur nos portefeuilles. Soit le propriétaire décide de louer en direct, soit il renonce à louer et met son bien en vente», explique Karine Olivier, directeur général d’Oralia. Il est un peu tôt pour cerner la portée des retraits. En revanche, « il devrait y avoir davantage de cas de compléments de loyer à l’avenir, pour l’instant les bailleurs sont frileux, ils ont peur de la contestation », juge Henri Deligné en rappelant qu’à Paris, la majorité des bailleurs sont des petits propriétaires particuliers. La moyenne est de 1,2logement par bailleur.

Peur de la rétroactivité

La loi ne prévoit pas de sanctions pour ceux ne respectant pas l’encadrement mais en revanche, « le bailleur peut être condamné par le juge à rembourser le trop perçu et vu le temps nécessaire pour un jugement la rétroactivité peut être de deux ans, or pour les petits bailleurs, rembourser par exemple 100 euros mensuels sur deux ans, c’est énorme », souligne t-il.

Quid de l’autre versant de l’encadrement, c’est-à-dire le droit que la loi donne au bailleur de réviser à la hausse un loyer inférieur au loyer plancher ? Les professionnels de Plurience ne sont pas concernés, explique son délégué général. « Nous gérons 25.000 logements et ils sont peut être un peu plus qualitatifs que la moyenne carseul 1 % d’entre eux a un loyer suffisamment bas pour pouvoir être revalorisé, alors que selon l’observatoire Clameur, ce cas de figure concerne 6% à 7% du parc locatif parisien ».