Des centres-villes de plus en plus déserts

Les centres-villes français sont en train de mourir en silence. Pour contrer ce phénomène, les Assises pour la revitalisation économique et commerciale des centres-villes ont lieu ce 28 février à Bercy. Elles prennent acte des conclusions d'un rapport publié six mois plus tôt. Cette note sur "la revitalisation commerciale des centres-villes" observe la perte de vitesse rapide et récente d'un grand nombre de centres-villes de villes moyennes. En 15 ans, le taux de "vacance commerciale" (soit les locaux commerciaux vides) y a augmenté de plus de 4% en moyenne. Cinq cartes présentent cette chute de dynamisme économique de ces zones centrales. Les données recueillies concernent 200 centres-villes, appartenant à des unités urbaines de plus de 50 000 habitants. Les résultats présentés ne concernent que les principales villes.

1 - Les villes les plus touchées par la désertification des centres-villes

Le parc de magasins atteint son apogée en France dans les années 1920, avec près d'un demi-million de boutiques. Puis s'amorce le déclin : alors que la population augmente de moitié, en moins d’un siècle, près de la moitié des commerces disparaissent. Depuis, on observe toujours plus de locaux commerciaux vides en centre-ville. La baisse vertigineuse des dernières années est principalement due à une crise de surproduction de surfaces commerciales.

Les centres des villes présentées ci-dessus connaissent une vacance commerciale de plus de 15%. Dans quatre d'entre elles, ce taux dépasse les 20% : Béziers, Châtellerault, Forbach, et Antonay. Ces villes sont caractérisées par un fort taux de chômage, de logements vacants et de pauvreté, ainsi que par une perte de population. Elles connaissent une diminution de la population et de son revenu. Dans le même temps, elles développent leur offre commerciale, avec l'ouverture de projets censés étendre leur attraction commerciale et compenser l’affaiblissement de la demande locale.

2 - Les villes très touchées par la désertification des centres-villes

Comme facteur aggravant, le rapport ministériel sur la désertification souligne que ces villes perdent en général plus que les autres des équipements et services, et connaissent un niveau de fiscalité plus élevé que la moyenne. On observe également d’autres obstacles à la vitalité commerciale : la mauvaise accessibilité du centre-ville aux consommateurs, la concurrence entre les boutiques et l'e-commerce, l’augmentation des loyers commerciaux et du prix du foncier au m².

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3 - Les centres-villes modérément légèrement désertifiés

Les villes moyennes sont davantage touchées par cette apathie : en 2015, 55% des villes moyennes ont un taux de vacance des commerces supérieur à 10%, contre seulement 27% des grandes villes. Les centres-villes de petites villes et de villes moyennes, déjà sensiblement plus affectés que les autres par le phénomène, ont vu leur situation le plus fortement se dégrader. En un an, de 2014 à 2015, la vacance passe de 9,3% à 11,1% dans les cœurs d’agglomération de moins de 50 000 habitants.

4 - Les villes légèrement touchées par la désertification des centres-villes

5 - Les centres-villes qui se maintiennent

En deçà de 5 % de vacance commerciale, le rapport 2016 de la Fédération du Commerce Spécialisé Procos, souligne que la vacance est de nature conjoncturelle. Elle s’explique principalement par des frictions entre l’offre et la demande en locaux commerciaux, dues par exemple à des retards de commercialisation ou à des travaux d’aménagement. Ces villes - hors le cas particulier de Paris, tirent la part la plus élevée de leurs revenus d’activités productives de l’agriculture et de l’industrie, comme à Beaune ou à Nantes, ou du tourisme, comme à Biarritz ou à Saint-Malo. Plusieurs de ces situations sont cependant en sursis, à cause de projets immobiliers de commerce à venir.