Si vous êtes copropriétaire, attention au tarif de votre syndic de copropriété lors de la clôture des comptes de fin d’année. Les honoraires pour la gestion courante ont fortement augmenté ces dernières années. L’association 60 Millions de consommateurs indique qu’ils ont progressé de 47 % en cinq ans.
En moyenne, il faut compter 207 euros par an et par copropriétaire pour la gestion d’un immeuble en 2017 contre 141 euros en 2012. « Certes, la gestion courante est censée inclure plus de tâches que précédemment, mais cela fait beaucoup d’autant plus que l’inflation n’était que de 4 % pendant cette période », explique Virginie Potiron, juriste de l’association.
Les fédérations représentant les syndics Plurience et l’Union des syndicats de l’immobilier (UNIS) justifient ces hausses par un surcroît de travail liées à la mise en place du « contrat-type » de syndic par le décret no 2015-342 du 26 mars 2015.
Ce contrat fixe de façon obligatoire les tâches comprises dans la gestion courante de façon à éviter des situations très diverses d’une copropriété à l’autre. En revanche, certaines tâches sont facturables en sus, comme le suivi des travaux, le recouvrement des charges impayées ou encore les documents que le syndic fournit à un copropriétaire qui vend son lot.
Mais les syndics ne suivent pas toujours la réglementation. Le courtier en syndic Syneval a examiné 450 contrats de syndics depuis janvier. Jean-François Eon, son directeur, constate : « 55 % des syndics respectent le contrat-type, mais 39 % en suivent seulement la trame en ajoutant ou en supprimant des clauses, alors que cela est interdit. Enfin, 6 % ne proposent pas du tout le contrat prévu ».
Les syndics qui s’affranchissent du contrat-type facturent souvent un « pré-état daté ». Lors de la vente d’un appartement, le notaire fournit à l’acheteur un « état daté » qui fait le point sur le montant des charges et des travaux qu’il devra assumer en devenant copropriétaire. Si cet état daté peut être facturé, en revanche, aucun autre document antérieur ne peut l’être.
Autre abus fréquent repéré par l’Association des responsables de copropriété (ARC), certains syndics n’ouvrent pas de compte séparé au nom de l’immeuble, ce qui est pourtant obligatoire depuis 2014, en laissant planer un doute sur l’intitulé du compte dont les initiales devraient être syndicat des copropriétaires (SDC) et qui est ouvert en fait au nom de « syndic de copropriété » (également SDC). Résultat de ce tour de passe-passe, les paiements versés par les copropriétaires vont sur le compte unique du syndic, comme avant 2014.
Attention aussi aux tarifs abusifs : l’immatriculation de la copropriété dans le fichier national qui regroupe progressivement tous les immeubles peut notamment coûter cher. Elle est de 600 euros en moyenne dans les grands réseaux tels que Foncia et Nexity, mais elle peut atteindre plus de 1 000 euros pour certains syndics, selon 60 Millions de consommateurs.
« Cela fait cher pour une demi-heure de travail », constate Emile Hagège, directeur général de l’ARC. Pour contrer ces hausses de tarifs, « la meilleure solution est de bien lire le contrat de syndic en amont de l’assemblée générale et de négocier les montants qui vous paraissent élevés. Si vous n’obtenez pas gain de cause, mettez votre syndic en concurrence à la prochaine assemblée. C’est une bonne solution pour faire baisser les coûts », conseille Jean Perrin, président de l’Union des propriétaires immobiliers (UNPI).
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