Avis aux amateurs : les tarifs de l'immobilier parisien qui caracolent à 9 420 euros/m² vont continuer à augmenter, annonce la Chambre des notaires de Paris-Ile-de-France dans sa note de conjoncture d'octobre. «D'après les prix issus des avant-contrats, le prix au mètre carré pourrait dépasser 9 600 euros en décembre 2018 à Paris, indique son communiqué. La hausse annuelle serait alors moins soutenue qu'il y a un an (8,7 %) mais elle dépasserait tout de même les 6 %.» Le prix de la pierre dans la capitale atteindrait ainsi 9 620 euros/m² en fin d'année.
Flambée
Au point que Xerfi, un cabinet d'analyse économique, se demande si, en ce qui concerne l'immobilier, Paris n'est pas devenue une «capitale hors sol». Le mètre carré est 2,5 fois plus cher qu'à Lyon, et quatre fois plus cher qu'à Marseille, deux des plus grandes métropoles françaises. «Paris est [aussi] la ville la moins abordable d'Europe continentale si l'on se réfère aux revenus de ses habitants», analyse Alexandre Mirlicourtois, de Xerfi. Et de rappeler que le revenu net médian d'un célibataire «à Paris est d'environ 2 200 euros mensuels». Des ressources à mettre en regard avec le prix du moindre deux pièces qui va de 300 000 euros à 400 000 euros selon les quartiers. Et cette flambée s'est diffusée bien au-delà du périphérique. Toute l'Ile-de-France où vit presque 20 % de la population française (12,2 millions d'habitants) est concernée par cette dérive des prix. «A la fin de l'année […] la hausse annuelle du prix des appartements serait [en moyenne, ndlr] de 6,6 % en petite couronne [Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne] et de 2 % en grande couronne [Essonne, Val-d'Oise, Seine-et-Marne, Yvelines].»
Extrait de la note de conjoncture de la Chambre des notaires d’Ile-de-France d’octobre 2018.
En ce qui concerne les maisons, les tarifs sont en voie de stabilisation. «Peu d'évolutions sont attendues de septembre à décembre 2018, souligne la Chambre des notaires. Mais compte tenu des progressions passées, notamment cet été, la hausse annuelle des prix serait de 3,6 % à la fin de l'année.» Soit le double de l'inflation attendue pour 2018 (1,8 %) selon l'Insee. Le prix médian des maisons anticipé par les notaires pour décembre est de 379 400 euros dans un département comme les Yvelines, alors qu'il a allègrement franchi dès le printemps cap des 600 000 euros dans les Hauts-de-Seine (610 500 euros à fin août, soit + 3,2 % sur un an).
Compte tenu de cette flambée de l’immobilier, le nombre de logements vendus est à la baisse à Paris (-5% de juin à août 2018 comparé à la même période en 2017) et encore davantage en Petite Couronne (-7%). En revanche dans les quatre départements de la Grande Couronne, où l’immobilier est encore abordable – si l’on ose dire –, l’activité du marché reste identique comparé à l’an dernier. Les prix médians des appartements anciens s’élèvent tout de même à 3 810 euros/m² dans les Yvelines, 2 720 euros/m² dans le Val-d’Oise, 2 630 euros/m² en Seine-et-Marne et 2 610 euros/m² dans l’Essonne.
Au final, avec 49 920 logements vendus de juin à août 2018 en Ile-de-France, l’activité reste tout de même soutenue, en dépit de tarifs qui semblent devenus fous et inaccessibles.
«Centrifugeuse»
Une étude publiée mercredi par Century 21, montre que Paris est devenue la troisième grande métropole la plus chère du monde derrière Londres et New York. Au vu des prix actuels, le réseau d’agences s’est amusé à calculer ce qu’il était possible d’acheter avec 300 000 euros (soit 345 000 dollars) dans les très grandes villes mondiales. Réponse : 18 m² à Londres, 20 m² à New York et 31 m² à Paris (à condition d’acheter un appartement de qualité moyenne, dans un quartier moyennement coté). La capitale française dépasse à présent largement Tokyo où, pour le même prix, il est possible de devenir propriétaire d’un logement de 52 m², ainsi que Berlin (70 m²) ou Bruxelles (100 m²).
Au vu de ces tarifs exorbitants, qui a encore les moyens d'acheter dans la capitale ? «Très peu de primo-accédants», répondent en chœur les professionnels de l'immobilier. «Parmi les acquéreurs, il y a 25 % d'investisseurs», souligne Fabrice Abraham, directeur général du réseau d'agences Guy Hoquet. Autrement dit, des gens qui ont de l'argent à placer et qui choisissent l'immobilier pour en tirer un loyer. Il y a aussi les «acquéreurs résidant à l'étranger, qui achètent pour s'offrir le plaisir d'avoir un pied-à-terre à Paris, mais aussi pour investir. Dans notre réseau, ils représentent 12% des transactions», ajoute le patron de Guy Hoquet. Sinon, l'immense majorité des autres acheteurs ce sont des «secundo-accédants» : «Des gens qui ont acheté un appartement il y a quelques années, le revendent en réalisant une grosse plus-value qui leur permet de franchir une marche supplémentaire pour acheter plus grand», explique Fabrice Abraham. Il arrive même que certains propriétaires (plus âgés) revendent pour prendre un appartement plus petit «quand leurs enfants quittent le domicile familial». La plus-value sert parfois à les aider à acheter à leur tour un petit logement, ou elle est placée en vue des vieux jours.
Quant aux personnes modestes ou de la petite classe moyenne qui souhaitent acheter quand même, le marché qui est «une véritable centrifugeuse, les a repoussés au-delà de Nemours dans le sud de Paris, au-delà de Rambouillet à l'ouest, au-delà de Meaux à l'est et à Compiègne au nord», analyse le patron de Guy Hoquet. «C'est d'ailleurs bien pourquoi les entreprises parisiennes ont les pires difficultés à recruter certains profils, et que les temps de transports ne cessent de s'allonger pour une grande partie de personnes travaillant à Paris», pointe dans sa dernière analyse Alexandre Mirlicourtois, de Xerfi.