Un voisin qui organise de fréquentes et tapageuses fêtes entre amis ? Qui joue péniblement d’un instrument de musique tous les soirs jusqu’à une heure tardive ? Un autre dont le logement diffuse des odeurs nauséabondes ou dont l’animal de compagnie dégrade les parties communes ?
On a tous probablement connu un jour ou l’autre des problèmes de voisinage avec un ou plusieurs individus causant de fortes nuisances à notre tranquillité. Les choses pourraient peut-être changer : la Cour de cassation vient de notifier le droit aux voisins d’une même copropriété de faire résilier le bail d’un autre dans certaines conditions.
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Une propriétaire jugée négligente face aux troubles causés par son locataire
Le jugement rendu par la Cour de cassation dans l’arrêt n°381 du 8 avril 2021 concerne un litige tranché par la cour d’appel de Paris le 24 juin 2020. Il implique une entreprise de mécanique, locataire d’un local au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété, la propriétaire dudit local et les autres copropriétaires.
Depuis plusieurs années, les habitants de l’immeuble se plaignaient d’odeurs et de bruits dérangeants en provenance de la boutique de vente et réparation de scooters. Ils reprochent à la propriétaire de n’avoir rien exigé de son locataire pour mettre fin à ces nuisances. Ayant saisi la justice, ils ont obtenu la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et la réparation des préjudices subis, à la fois de la part du locataire et de la propriétaire.
Ces derniers ont alors saisi la Cour de cassation pour tenter de casser ce jugement. « Une telle action en justice permettant à un tiers d’obtenir la résiliation d’un bail auquel il n’est pas partie est une atteinte à la liberté contractuelle du propriétaire et de son locataire », se défendent-ils.
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Le règlement de copropriété, un contrat qui engage tout le monde
Mais la plus haute juridiction française s’est rangée dans le camp favorable à la paix du voisinage. « Un copropriétaire est créancier des autres copropriétaires pour le respect du règlement de copropriété. Selon le code civil, un créancier peut exercer les droits et actions de son débiteur dès lors que ce dernier, en ne faisant rien, cause un préjudice aux autres », estiment les juges.
Ainsi dans la situation examinée, la propriétaire n’ayant rien fait pour faire cesser les nuisances provoquées par son locataire et/ou pour lui imposer de respecter le règlement, les autres copropriétaires étaient en droit de faire le nécessaire à sa place pour mettre un terme au bail de location.
Le règlement de copropriété ayant la nature d’un contrat, chaque copropriétaire a le droit d’en exiger le respect par les autres.
Les turbulents n’ont qu’à bien se tenir : cet arrêt de la Cour de cassation pourrait bien faire jurisprudence dans de prochains conflits de voisinage.
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