Rennes reste accessible pour les investisseurs

C’est l’un des marchés les plus dynamiques de l’Ouest. Rennes, avec ses ventes en hausse de 20 % en 2017, séduit un peu plus tous les ans. La ville profite, depuis plusieurs décennies, d’un lifting urbanistique particulièrement réussi. « De ma fenêtre, je vois une quinzaine de grues, raconte Marie-Christine, qui vit dans le centre-ville depuis une trentaine d’années. Rennes n’a pas cessé de s’embellir sur le plan architectural. On compte de grandes réalisations, qu’il s’agisse du nouveau Palais des Congrès ou de l’immeuble réalisé par Jean Nouvel. »

le marché de l’emploi à Rennes à moins qu’ailleurs en France souffert des crises industrielles de ces dernières décennies

Outre ses qualités esthétiques, la capitale bretonne possède également un solide tissu économique. Si le taux de chômage s’élève à près de 11 %, le marché de l’emploi à moins qu’ailleurs en France souffert des crises industrielles de ces dernières décennies. « Nous nous sommes rattrapés sur le tertiaire, avec des entreprises spécialisées dans le numérique », affirme M^e Emonnet, notaire de la région. Le nouveau quartier d’EuroRennes participe à ce renouveau économique.

D’ici à 2025, quelque 124 000 m² de bureaux seront créés, qui représentent 7 000 emplois, selon les estimations de la métropole rennaise. A cela, il faudra ajouter 1 420 nouveaux logements, 30 000 m² de commerces, de services et de loisirs et près de 9 500 m² d’activités et d’équipements, sur un territoire de cinquante-huit hectares.

La magie de la LGV

L’été 2017 a d’ailleurs marqué le premier signal fort de cette transformation avec l’arrivée de la ligne à grande vitesse (LGV), qui relie Rennes à Paris en moins d’une heure trente. « En 2016, à Rennes, le nombre de dossiers que nous bouclions pour des acquisitions reculait de 2,75 %. Mais, en 2017, la demande a augmenté au premier semestre de 5 %, puis de 4,5 % au second, avec de nombreux dossiers de Parisiens souhaitant quitter la capitale pour un cadre de vie plus agréable », confie Maël Bernier, porte-parole du courtier en crédit immobilier Meilleurtaux. Un constat partagé par Arnaud Bouffort, directeur des ventes de l’agence rennaise Cogir immobilier : « Avant l’été 2017, il y a eu une accélération du marché. Ça a été violent. On a vu les prix progresser de 8 % en un trimestre sur certains quartiers, poussés par des investisseurs extérieurs. »

Les quartiers de Villejean et de Beaulieu, près des universités, sont à privilégier dans une ville où près d’un habitant sur trois est étudiant

En dix ans, les prix rennais ont augmenté de plus de 13 %, selon les données de Meilleursagents. Sur l’année 2017, ils s’orientent de nouveau à la hausse, avec une augmentation de 5 %. « C’est une progression mesurée, assure M^e Emonnet. Les loyers sont stables, et si la hausse des prix était trop rapide, elle nuirait à la rentabilité des investisseurs. » Actuellement, avec des loyers avoisinant les 13,4 euros/m² en moyenne pour un T2 et des prix aux alentours de 2 800 euros/m², les perspectives de rendement atteignent les 5,7 % brut. Et le meilleur est à venir pour qui sait dénicher les bonnes occasions dans les quartiers en devenir.

Pour investir à Rennes, le ticket d’entrée est encore accessible : « Comptez en moyenne dans l’ancien entre 80 000 et 100 000 euros pour mettre en location un studio », indique Franck Maussion, vice-président de la Fnaim Bretagne. Les quartiers de Villejean et de Beaulieu, près des universités, sont à privilégier dans une ville où près d’un habitant sur trois est étudiant : « Si vous prenez le secteur de la dalle Kennedy, près de Villejean, vous trouvez des appartements de 90 m² à 180 000 euros. Des biens comme ceux-là, mis en colocation, peuvent rapporter jusqu’à 9 % de rendement brut », assure Arnaud Bouffort.

Le centre-ville, plus cher, est également un des lieux idéals pour investir. « Attention toutefois à certains immeubles classés, qui pourraient poser problème en cas de travaux, voire de rénovation énergétique », alerte M^e Emonnet. Les adeptes de l’immobilier neuf jetteront, eux, leur dévolu sur des quartiers en devenir, comme Baud-Chardonnet ou La Courrouze. Ici, contrairement au centre-ville où les prix du neuf vont de 4 000 euros/m² à 6 000 euros/m² sur certains programmes, ils s’établissent à 3 500 euros/m². Une aubaine pour les investisseurs. En effet, dès 2020, la nouvelle ligne de métro désenclavera le quartier de La Courrouze et celui de l’université Beaulieu. De quoi offrir un surplus de valeur aux biens déjà construits ou en construction dans ces secteurs.